Si algo ha demostrado la multiplicidad de usurpaciones fue la incompetencia de los que nos gobiernan para resolver problemáticas graves, puntuales y de vieja data. No son capaces de analizar con crudeza la realidad; son ineficaces para diagnosticar con precisión y antecedencia los alcances de un problema que por sus desmanejos fue retroalimentándose; y ni siquiera tienen el coraje de asumir decisiones antipáticas, pero fundamentales para la realización común. La política solo sirve, por lo que se pudo ver, para discutir el sexo de los ángeles. A nadie le interesa cumplir y hacer cumplir ningún mandamiento. Y todo en medio de una utopía tragicómica: dicen querer modificar la realidad pero no utilizan elementos fundamentales para el desarrollo de políticas públicas básicas que ameritan, ante todo, prioridad presupuestaria.
Lo que la corporación política no se ha dado cuenta aun es que la inseguridad y la inflación se interrelacionan con el deficit habitacional. En primera instancia emparentar los conceptos parece antojadizo, pero no lo es. La inseguridad, para empezar, tiene mucho que ver con donde y como viven las personas; el modo en que, sometidas a carencias absolutas, responden ante la necesidad o incluso ante el deseo de superación que no repara en medios para lograrlo: si hay que quebrantar la ley, se justifica la transgresión legal, pues el accionar esta basado en el infortunio que nutrió al individuo, que lo modeló y lo educó. Y este estímulo pernicioso fué posible porque el estado no reparó jamás en aniquilar ese medio marginal comenzando por la urbanización, que no es otra cosa que estimular la consolidación familiar a través de lo básico: un techo. La convivencia bajo un mismo techo genera lazos afectivos, responsabilidades, sentido de pertenencia, espíritu grupal, obligaciones y derechos consensuados. Un individuo educado dentro de una estructura familiar fuerte –que puede ser o no la tradicional- trasciende socialmente importando los valores en los que se modeló. La carencia habitacional, el hacinamiento, la promiscuidad por el contrario genera múltiples desarraigos que a su vez gestan miserias que el individuo transmitirá a la comunidad. Y esto no es materia opinable. La probabilidad estadística demuestra que efectivamente es así. Ud. se preguntará entonces porque hasta ahora los sucesivos gobiernos han despreciado este dato sustantivo de la realidad basado en un método científico irrefutable. Lo hicieron adrede. Por conveniencia política. Porque su proselitismo maquiavélico precisa no solamente de pobres, sino de un número suficientemente importante de pobres para consolidar a través del voto individual su poder. Es la mayor expresión de miseria humana. Pero nadie hasta ahora se ha tomado el trabajo de laborar para erradicarla definitivamente. Porque mientras exista la pobreza estructural se mantendrá con vida la demagogia y el populismo, que no es otra cosa que la eterna fuente del poder por el poder mismo.
Cuando hablamos de inflación, la otra palabra utilizada para definir un mal contemporáneo -que creíamos habíamos erradicado definitivamente- estamos hablando de la capacidad de consumo del salario promedio general. De gente que trabaja arduamente y solo consigue sobrevivir o vivir con lo justo sin poder hacer realidad sus anhelos de largo plazo. Se pierde así el sentido que debe tener el trabajo: la realización a través del esfuerzo individual. Que la suma de dos salarios promedios generales no sirva financieramente para acceder a un crédito hipotecario –por el escaso monto al que se puede acceder en relación al precio de las unidades- resulta una bofetada a las familias que se esmeran por trabajar y vivir mejor todos los días. Y sobre esto también se debe actuar a conciencia, con rigurosidad matemática, aunque unas de las variables, la confianza, haya sido bastardeada durante años. Porque la cuota alquiler o los créditos de tasa subsidiada fueron meros voluntarismo proselitistas que drenaron la confianza general. Con una inflación anual de dos dígitos –que es en realidad inflación en dólares, por la nula movilidad del tipo de cambio- es imposible hablar de crédito hipotecario de alcance popular. La única opción viable a la vivienda parece ser el alquiler, un alquiler que por la rentabilidad histórica que merecen los inmuebles se hace imposible abonar por asalariados de baja calificación laboral. Ni hablar de la inseguridad jurídica que suma otro condimento amargo. La legislación aplicada a las locaciones urbanas durante décadas fueron tan complejas y absurdas que terminaron también por minar los estímulos.
Hace pocos meses se realizó un censo general. Sus resultados están haciéndose públicos en dosis. La razón de un censo para una administracion es proveerse de información de primera mano. Pero si la corporación política se hubiera tomado el trabajo de analizar los resultados no ya del último, sino del anterior –hace diez años atrás- mucho se hubiera evitado y mucho se hubiera hecho. Ante un problema que requiere una resolución sensible y ponderada solo procuraron mantenerse inmaculados de los males sociales, respondiendo a las urgencias en forma tangente. Las administraciones pasan, sus funcionarios dejan el cargo y a posteriori, vía un complejo entramado normativo que hace del erario público un verdadero botín, acceden a beneficios exclusivos, verdaderos privilegios no merecidos por aquellos que no lograron cumplir con objetivos de mínima. En cualquier empresa privada hubieran sido despedidos con justa causal. En Argentina pasan por la administración pública sin aportar soluciones concretas a los males sociales y encima se premian así mismos.
Pero como la crítica es fácil y no arregla nada sino se esgrime una solución paralela me voy a permitir sugerirla. Los ciudadanos que no ocupamos un cargo público tenemos una gran ventaja: no tenemos entre nalga y nalga un costo político que nos incomode. Tenemos desde abajo del pulpito una perspectiva mucho mas realista de lo cotidiano, una perspectiva muy distinta de aquel que se vanagloria desde el palco advirtiendo el horizonte de su audiencia. Asumo que el peor costo político, si un problema no se resuelve, es el que se perpetúa y se agiganta. O es incluso aquel que, por sus consecuencias impredecibles, aun ni siquiera podemos imaginar. Y el que cada uno de nosotros sufrirá en carne propia, de un lado o del otro, si esta problemática no es atacada puntualmente y con todo el énfasis necesario a tiempo.
Comencemos aclarando que tenemos un déficit habitacional enorme y todo lo que se pueda hacer al respecto siempre será poco. Muy poco en función a la desidia con que fue abordado el tema en las ultimas décadas. Puede haber y debe haber paliativos, pero son las políticas de largo plazo las que solucionarán definitivamente el problema y por ese motivo necesitamos comenzar a trabajar sobre ellas ahora mismo. Los planes nacionales y provinciales de vivienda resultan, presupuestariamente, una burla de pésimo gusto para tanta gente que los necesita: por la pereza administrativa con que cobran vida; por el lento avance de las obras y el amanerado desembolso de los irrisorios fondos para llevarlas adelante; por la calidad final de las unidades; por la falta de transparencia o precariedad jurídica con que se adjudican las viviendas; y hasta por la desidia con la que se administra su repago, lo que no permite dinamizar el circulo virtuoso y potenciar los efectos multiplicadores del sistema.
Seria saludable entonces que el estado, asumiendo un protagonismo indelegable, integrara a las organizaciones colegiadas que nuclean a ingenieros y arquitectos; a
- Consensuar los criterios licitatorios y propender a una única modalidad, estándar, ya sea federal, provincial o municipal, en merito a ganar tiempo y no inhumarse en una burocracia absurda.
- Restaurar el pago puntual por avance de obra de las empresas contratistas y asegurar hacia el futuro la seguridad del pago en tiempo y forma evitando la discrecionalidad en el uso de los fondos del sistema.
- Aunar en un solo compendio los requisitos funcionales que a todo nivel de gobierno deben cumplir las viviendas sociales y en lo posible reducir su tipificación en no mas de cinco modelos básicos.
- Que las adjudicaciones de los inmuebles sean abiertas, administradas no por oficinas gubernamentales anónimas que oscuramente seleccionan a los adjudicatarios –evitar el efecto “Ishi”- sino otorgar el manejo de la adjudicación final a quienes son custodios de la fe publica, es decir, el colegio de escribanos de cada jurisdicción publicitando sus resultados en diarios de circulación masiva.
- Tercerizar el cobro final del crédito, porque el estado demostró ser ineficaz para exigirlo en tiempo y forma. La piedad demostrada para con unos –que no es piedad sino que ha sido siempre una misericordia tendenciosa, interesada, demagógica- no hizo mas que relegar en sus sueños a otros, millares de familias que podrían haber alcanzado el preciado anhelo de la casa propia si se hubieran recuperado los créditos oportunamente.
Bajo esas bases debería diseñarse y poner en práctica de aquí en adelante, como política de estado, un criterioso proceso. Y en ese nuevo contexto la asignación específica y el flujo constante de los fondos aplicados al sistema resulta central.
El gobierno federal dilapida recursos en cuestiones que no son prioritarias. Muchísimos ítems que podríamos individualizar en los presupuestos –el aprobado para el 2010 y el que no se aprobó aun del 2011- sorprenderían por su grado de insensatez a la hora de asignar recursos y primacía. Muchos de esos presupuestos son insignificantes para la obra que involucran. Otros se subejecutan porque fueron sobredimensionadas sus necesidades.
Ante el aquelarre que encierra el micromundo de las cuentas públicas, sería inteligente fijar un gravamen específico para un destino también específico. En su momento lo hubo. Fue cuando en 1972, por Ley 19.929, se creó el FONDO NACIONAL PARA
Está claro que este SISTEMA FEDERAL DE VIVIENDAS se convirtió en una burocracia obsoleta, un organismo formal, que no ha servido para resolver realmente el problema. Simplemente, hasta aquí, lo ha administrado. Y en gran parte su lánguida operatividad se centra en el acuerdo Nación-Provincias alcanzado por Ley 25.570, que debido a la crisis fiscal del 2002, liberó a las provincias de la asignación estricta que tenían los fondos que provenían de regímenes especiales de coparticipación, entre ellos el FONAVI. Quiere decir que no solo siempre se han asignado al problema habitacional sumas ridículas para su resolución, sino que además, por obra de la emergencia económica, se las utilizó y se las utiliza para cualquier cosa: porque a pesar de que la emergencia quedó atrás, ocho años después, la ley no se ha derogado. Para tener una magnitud de la desidia: hoy mismo el gobierno federal reparte entre todas las provincias fondos del FONAVI por 900 millones anuales. Y las provincias no tienen obligación de aplicarlos a la construcción de viviendas. Por caso comparativo, el estado federal subsidia a Aerolíneas Argentinas con 3.000 millones de pesos anuales. Tres veces mas. Una aerolínea, que es importante decirlo, solo ha alojado en sus butacas al 25 % de los argentinos. ¿De que gobierno nacional y popular me hablan? ¿Del que subsidia el consumo de los ricos en detrimento de las necesidades de los pobres y la clase media? Pero a esto se agrega un dato político malsano: la discrecionalidad del gobierno de turno que reasigna partidas o distribuye el cronograma de obras conforme criterios clientelísticos o de simpatía política de cada jurisdicción. Es eso lo que hay que eliminar de raíz. De una vez y para siempre. Es eso lo que nos ha hecho como país, como nación, muchísimo daño.
Pero si bien el estado debe aplicar politicas publicas activas, tambien puede invocar por distintos medios la contribución privada.
Solucionar el problema desde la perspectiva privada también nos insume un enorme desafío. Porque las principales herramientas para paliarlo o no existen o funcionan retroalimentando los vicios que nos llevaron a este final poco feliz. Los créditos hipotecarios son, por su mezquino volumen, inexistentes y no podrán ser nunca una herramienta de realización familiar si perduran variables macroeconómicas como las actuales. No habrá disponibilidad de créditos hipotecarios en el presente ni llegara a haberla en el futuro inmediato si las premisas económicas de este “modelo” persisten. Y todo apunta a que se mantendrán. Las matemáticas tienen un peso propio y excluyente en las ecuaciones financieras. No perdonan. Nadie invierte para perder. Algunos idealistas suponen que el estado debe asumir costos rotulándolos de inversión y no como gasto. A esta altura, esa entelequia altruista demostró ser poco seria, ineficaz, pues la heterogeneidad de anuncios, desde la cuota alquiler hasta el crédito a tasas subsidiadas, se manifestaron como instrumentos proselitistas que solo vendieron ilusiones a una mayoría de necesitados. Literalmente, sus ilusiones morían en el mostrador general de los bancos oficiales ante la catarata de exigencias que la realidad hace imposible cumplir. Ni hablar de los privados.
Por otra parte, el universo de las viviendas en alquiler fue degradándose en dosis en las últimas décadas. Para quien dá una vivienda en alquiler, por el volumen de capital que involucra y los riesgos asociados al negocio, la renta dejó de ser atractiva. La posibilidad concreta de inmovilizar un capital ante el no pago aterra al inversor. Los que aun así se animan a dar en locación un inmueble, lo hacen porque subsiste en ellos una cultura de inversión inmobiliaria que inercialmente modela sus decisiones. Pero a la primera contingencia seria la retiran del mercado. Obtener la rentabilidad histórica de un alquiler –que siempre fue del 12 % anual- es una panacea para quien lo pretende y una odisea para quien lo sufre pagándolo. La capacidad adquisitiva del salario no lo permite. Y ni hablar de iniciar o reconvenir una relación locativa: años de apañar a los inescrupulosos del sistema consolidaron exigencias a los futuros inquilinos que no deberían existir si el que paga es desalojado inmediatamente y no se atrinchera en el inmueble durante dos años –el promedio de lo que dura un juicio por desalojo.- Cuando finalmente el lanzamiento se produce fueron dos años a perdida absoluta: alquileres caídos, impuestos y un estado calamitoso de la unidad. ¿Si fuera Ud. el propietario de ese inmueble, lo volvería a alquilar?
Sería imprescindible que el desalojo fuera sumarísimo, quizás diez días después de verificarse el segundo mes moroso. En ese caso carecerían de sentido el depósito de garantía y la presentación de un fiador solidario, que valga la aclaración, es de incumplimiento cuasi imposible. Nadie quiere asumir compromisos en nombre de otro. Lo que también es degradante para quien pretende alquilar porque su sola firma no basta.
El populismo y su amanerado y ambivalente apego a las leyes destruyeron un mercado regular para sustituirlo por la nada, empujando a las familias a alquilar en condiciones denigrantes. Antes había inquilinos que perduraban décadas en una misma casa. Eran casi parte de la familia. Hoy, demagogia mediante, vemos como el corolario de aquellas políticas facilistas llevaron a que las familias se hacinen en un único cuarto, siendo común que varias compartan baño y cocina. Todo dentro de una villa miseria, porque llamarla de emergencia es mentirnos a nosotros mismos: la emergencia por obra de la ausencia de políticas de construcción de viviendas populares se hizo perpetua. Y quien les alquila saca fruto de terrenos usurpados a un estado inerme e ideologizado que jamás tuvo el valor de reclamar ayer y hoy lo que es de todos. Incluso de los mismos inquilinos que habitan y pagan fortunas por una covacha. De más esta decir que este tipo de inquilinos son los grupos vulnerables del sistema porque los propietarios particulares urbanos no los quieren. Una familia con tres o mas hijos esta condenada desde el vamos. Nadie les alquila. En la conciencia colectiva de los locadores de clase media se consolidó la idea que la ley ampara al mas débil –no al que actúa con honestidad- y tener menores de por medio es sinónimo de un pleito perdido. Estas familias, por esta razón sintomática están excluidos del mercado abierto. Y por tal motivo deberían encabezar las nominas de potenciales adjudicatarios de viviendas populares. Sobre la necesidad de estas familias deberían diseñarse los planes de vivienda social.
Ante la imposibilidad del acceso al crédito hipotecario y la escasa oferta de planes de vivienda populares, la única solución inmediata, de corto plazo, es incrementar la oferta de inmuebles en alquiler. Y para ello se necesita el coraje que nadie tuvo hasta ahora para patear el tablero y llevar adelante una verdadera revolución en el mercado locativo. Quien lo lidere tendrá que bancarse el ataque ideológico y necio de minorías que lucran administrando problemas porque es la única manera de mantener vivo su protagonismo.
Y tendrá que luchar contra una sociedad, que educada en el veneno demagógico, le cuesta creer en otra cosa: tienen la evidencia a la vista, están sufriendo sus resultados, y aun así, les cuesta asumir que hay vida mas allá del populismo.
Es hora de cambios profundos. Tenemos que terminar con expresiones seductoras e hipócritas, políticamente correctas, que no solucionan nada y resultan carentes de contenido. Si al pobre tipo que roba para comer se le instruye una causa y va preso, comprendiéndolo pero no justificándolo, al okupa que con soberbia pretende alzarse con lo que no es suyo y luego, enfrenta al estado o al legítimo propietario queriendo negociar la entrega del botín, merece una pena mayor. Tenemos que ser muy cuidadosos porque la forma en que resolvemos algunas cuestiones, los mensajes que emanan de nuestras acciones, sientan precedentes en el imaginario colectivo que si son perjudiciales al conjunto social son difíciles de extirpar. Ese es el peor daño que puede sufrir una comunidad. Todo siempre tuvo solución, desde el principio, hace décadas, si nos hubiéramos mantenido dentro del marco de la ley, sin adoptar ambigüedades según conveniencias coyunturales. Nos alejamos de las normas y del sentido común. Nos entregamos al paternalismo sin entender que un buen padre a veces dice “no”. Nos ofendimos. Fuimos necios y caprichosos desdeñando la naturaleza de las cosas, queriendo reinventarlo todo. Así nos fue.
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